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Le blog de Douglas TABET expert en évaluation immobilière

Le blog de Douglas TABET expert en évaluation immobilière

Douglas TABET est un expert en évaluation immobilière. Il sait déterminer la valeur de tout bien immobilier sur tout le territoire national. Réponse à vos demandes de devis par mail à l'adresse info@douglastabet.com - bureau en région parisienne : 61, rue de l'Alma 92400 COURBEVOIE 01 41 16 09 50 - bureau en Bretagne : 5, rue du Bourrigo 56260 LARMOR PLAGE 02 97 84 63 30


Un prix fou fou fou? Peut-être pas tant que cela...

Publié par Douglas TABET sur 13 Avril 2011, 08:55am

Laissez moi vous narrer une petite histoire : celle de la maison au prix fou fou fou... à Courbevoie dans les Hauts-de-Seine.

Je vous explique.

Un propriétaire achète voici quelques mois une maison pour y loger sa vieille maman.

Il dépose un permis de construire qu'il obtient.

Entre temps, la vieille dame décède.

Et voici un fils éploré avec une maison et un permis de construire délivré mais sans la maman qui devait y habiter.

La maison est en mauvais état et des travaux de rénovation de l'existant sont réalisés (terrain 75 m² et surface habitable de 45 m², sous-sol partiel avec hauteur sous plafond de 1,70 m).

Le propriétaire décide de louer en meublé les trois chambres à 3 locataires distincts avec cuisine et sanitaires en parties communes aux trois locataires : loyer mensuel cumulé : 1.761 euros.

Le prix demandé est de 450.000 euros.

La rentabilité  brute est de 1.716 euros divisés par 450.000 euros soit 4,70% l'an.

Pas mal.

Voyons maintenant ce qui est possible de construire.

Le permis de construire accordé début 2011 autorise 115 m² de surface habitable.

Le coût de construction est estimé à 1.500 euros par m².

Soit un total de 172.500 euros arrondis à 180.000 euros.

Ajoutons ce coût de travaux au prix d'achat de la maison : 450.000 + 180.000 = 630.000 euros..

Soit pour 115 m² un prix au m² de 630.000 divisés par  115 soit 5.500 euros.

Moralité : avec un prix de départ paraissant fou fou fou car 450.000 euros pour 45 m² cela fait 10.000 euros du m² , on arrive à un prix du m² neuf de 5.500 euros soit inférieur au neuf local supérieur à 6.500 euros.

Et en plus pas de charges de copropriété...

Comme dans la pub : "le bonheur assuré".

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