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Le blog de Douglas TABET expert en évaluation immobilière

Le blog de Douglas TABET expert en évaluation immobilière

Douglas TABET est un expert en évaluation immobilière. Il sait déterminer la valeur de tout bien immobilier sur tout le territoire national. Réponse à vos demandes de devis par mail à l'adresse info@douglastabet.com - bureau en région parisienne : 61, rue de l'Alma 92400 COURBEVOIE 01 41 16 09 50 - bureau en Bretagne : 5, rue du Bourrigo 56260 LARMOR PLAGE 02 97 84 63 30


2011 : bilan et perspectives

Publié par Douglas TABET sur 16 Août 2011, 15:51pm

Une fois de plus, le marché immobilier de la revente a fait mentir les prévisionnistes : pas de renversement de tendance au cours du premier semestre 2011. Les prix continuent de monter.

En un an, le taux moyen annuel d'emprunt immobilier est passé de 3,25% hors assurance à 4,30% : ce point d'augmentation ampute mathématiquement de 6% le pouvoir d'emprunt du candidat acquéreur.

Et pourtant, les prix continuent de grimper.

L'explication est simple : le retour en force de l'épargnant et de l'investisseur sur le marché immobilier.

Les variations du cours des valeurs mobilières devient de plus en plus imprévisibles. 

Dans les lignes qui suivent, je voulais vous parler d'une théorie intéressante.

La Théorie du Cygne noir, développée par le philosophe Nassim Nicholas Taleb, est une théorie dans laquelle on appelle cygne noir un certain événement imprévisible qui a une faible probabilité de se dérouler (appelé évènement rare en théorie des probabilités ), qui, s'il se réalise, a des conséquences d'une portée considérable et exceptionnelle.

Taleb a dans un premier temps appliqué cette théorie pour le monde de la finance.

En effet, il applique cette méthode car les évènements rares sont souvent sous-évalués en terme de prix.

Un cygne noir est l'illustration d'un biais cognitif.

Si on ne croise et n'observe que des cygnes blancs, on aura vite fait de déduire, par erreur, que tous les cygnes sont blancs. C'est ce qu'ont longtemps cru les européens avant de faire la découverte de l'existence des cygnes noirs (les animaux) en Australie.

En réalité, seule l'observation de tous les cygnes existants pourrait nous donner la confirmation que ceux-ci sont bien toujours blancs. Cependant, prendre le temps et les moyens d'observer tous les cygnes de la Terre avant de confirmer qu'ils sont tous blancs n'est pas envisageable.

Il parait préférable de faire la supposition hâtive qu'ils sont blancs, dans l'attente de voir la théorie infirmée par l'observation d'un cygne d'une autre couleur.

Ainsi construisons-nous des raisonnements à partir d'informations incomplètes, ce qui nous conduit à aboutir à des certitudes erronées.

Paradoxalement, plus nous accumulons d'informations sujettes à ce biais, plus nous sommes susceptibles de voir ces informations infirmées par l'apparition d'un « cygne noir » totalement imprévisible.

Dès lors, toute prévision du futur et projections de probabilités apparaissent comme une supercherie et ne font que renforcer l'impact de ces « cygnes noirs ».

Nassim Nicholas Taleb, dans son livre intitulé "Le Cygne Noir", prend pour illustrer son propos l'exemple d'une dinde que l'on nourrit chaque jour de son existence dans le but de la manger à Thanksgiving ou Noël. Du point de vue de la dinde, l'idée qu'elle se fait de la vie peut se résumer à « on va me nourrir tous les jours jusqu'à ma mort naturelle, et cela ne changera jamais ». Chaque jour qui passe semble confirmer ce point de vue, son exécution imprévisible la veille de la fête constituant pour elle un « cygne noir ».

Cette petite digression pour dire qu'en fait il est impossible de "prédire" l'avenir à partir d'évenements passés.

Notre logique cartésienne est friande d'une pensée causale.

Force est de constater que nous évoluons dans un monde flou (théorie du cahos) en perpétuelle mutation, influencé par un nombre importants de facteurs dont l'incidence ne dépend pas de la dite importance (cf l'effet papillon).

De sorte que va se développer une prédiction humaniste fruit de la synthèse d'un nombre importants de facteurs objectifs et psychologiques.

Ainsi,appliquée au second semestre 2011, une prédiction humaniste suggèrera une tendance maintenue des prix à la hausse dans des volumes de transactions plus faibles.

Le toit comme valeur refuge reste plus que jamais d'actualité : comme pour se protéger d'un avenir incertain et risqué.

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