Cabinet Douglas TABET  Expertise en évaluation immobilière

Le 2 janvier 2010, j'écrivais ici que rien ne pouvait justifier une embellie des prix en 2010.

A l'évidence,  le marché en a décidé autrement.

Un premier élément d'explication : les taux d'intérêt d'emprunt qui, sur une année glissante d'octobre 2009 à septembre 2010, ont baissé de 3,87%.

Pour une même mensualité, un candidat acquéreur peut donc financer 3,87% de plus en 2010 qu'en 2009.

Un autre élément d'explication se trouve dans le marché des logements neufs.

Le marché du logement neuf n'est pas revenu à son niveau d'avant crise.

D'après le Commissariat Général du Développement Durable, dans sa revue "chiffres et statistiques" n° 165 d'octobre 2010, on peut lire : "Sur les 12 derniers mois d'octobre 2009 à septembre 2010, le nombre de mises en chantier de logements s'élève à plus de 332.000. Il est en repli de 2,0% par rapport au chiffre constaté d'octobre 2008 à septembre 2009. Sur les 12 derniers mois, plus de 179.000 mises en ont été enregistrées dans le logement individuel. Ce chiffre est en recul de 2,1%. Dans le collectif, les 133.000 mises en chantier sont en baisse de 4,7%".

Globalement, le marché de l'ancien sert de marché de report à celui du neuf du fait d'une baisse des mises en chantier.

La conjugaison de la baisse des taux d'intérêt des emprunts (-3,87%) et la diminitution du nombre des mises en chantier dans le neuf (surtout dans le collectif -4,7 %) justifie pour partie l'embellie des prix de l'ordre de 5%.

Cette augmentation est une moyenne qui masque des réalités très différentes selon les villes et selon les micro-marchés.

Cet article témoigne de la difficulté de prédire l'évolution de ce marché du logement qui reste très sensible à des éléments conjoncturels.

Ce chiffre a été publié la semaine dernière et relayé par tous les médias!

Les prix ont augmenté de 8,5% en un an (2ème trimestre 2010/2ème trimestre 2009).

C'est donc reparti à la hausse.

Finie la crise, la course en avant est relancée.

Pas si vite.

Merci de prendre ces chiffres avec un peu de recul.

A-t-on oublié la crise financière 2008/2009 et ses baisses importantes?

L'augmentation constatée est conjoncturelle. Immobilisme des vendeurs qui repoussent la mise en vente de leurs biens, stocks des logements neufs diminués et saisonnalité des transactions immobilières (le gros des ventes se passe au printemps) se conjuguent pour déterminer cette "augmentation"qui ne correspond qu'à un rattrapage des prix de 2008.

En fait, la vraie question est de voir comment va évoluer le marché en période non conjoncturelle, c'est à dire pour la période de septembre 2010 à mars 2011.

Compte-tenu de la baisse du pouvoir d'achat et du rattrapage des prix déjà opéré, je pense que les prix devraient se stabiliser afin que le marché puisse fonctionner normalement.

L'absence de lisibilté en matière immobilière pousse à l'attentisme et à un blocage du système.

Le vrai problème concerne les "primo-accédants", ces acheteurs qui deviennent propriétaires de leur résidence principale pour la première fois de leur vie.

Pas de revente d'un bien déjà  possédé, donc un financement quasi total sur une période de remboursement de plus de 20 ans.

A terme, un risque de ralentissement du taux de rotation du parc immobilier avec comme conséquence une offre insuffisante par rapport à la demande et à nouveau un renchérissement des prix .

A moins d'un an, un marché qui devrait se stabiliser pour  les neuf prochains mois.

L'édition 2010  du salon de l'immobilier de la porte de Versailles à Paris a été un bon millésime.

Une clientèle nombreuse et motivée. Globalement, la demande est solvable et les clients, très bien informés, sont moins rêveurs que par le passé.

Le problème de la pénurie des biens mis en vente sur le marché inquiète nombre de candidats acquéreurs qui craignent de ne pouvoir trouver un logement qui leur corresponde.

La baisse des mises en chantier dans le neuf influe également sur la fluidité du marché de la revente.

La majorité des acheteurs dans le neuf ne sont pas primo-accédants. La diminution de l'offre dans le neuf ralentit le marché de la revente et contribue à la raréfaction de l'offre du second marché.

L'année 2010 se cherche, avec une légère tendance à l'embellie, variable selon les secteurs.

Il reste encore deux mois et demi de forte activité dans le domaine de la transaction immobilière.

Les jeux ne sont pas encore faits.

La difficulté d'appréhender le marché de la revente a une conséquence heureuse en matière d'expertise en évaluation immobilière.

Cette année est une année record pour mon cabinet en demande d'expertise avant mise en vente.

En effet, le champ d'intervention de prédilection de l'expertise immobilière est le conflit (divorce, partage,...) ou la fiscalité (succession, réévaluation de haut de bilan,...).

Le recours à l'expert en évaluation immobilière avant mise en vente est une approche nouvelle des vendeurs.

L'expertise est déconnectée de la vente et laisse à penser une plus grande objectivité quant à la détermination des valeurs vénales foncières.