Cabinet Douglas TABET  Expertise en évaluation immobilière

La question se pose à tout un chacun lorsque le moment vient de vendre son logement.

Premier réflexe : je passe une annonce dans un support de particulier à particulier.

Pourquoi? Tout simplement parce que nous vivons à une époque où il est prôné le "c'est facile".

En clair, faites-le vous-même, c'est facile, ce n'est pas cher et cela vous fait économiser la commission d'agence immobilière. A ce stade du raisonnement, il n'y a que des avantages : facile, pas cher et économie de commission.

Dans ce cas, vous êtes-vous posé la question de savoir pourquoi existent les agences immobilières? Et pourquoi une transaction sur deux passe par un professionnel?

La connaissance du marché immobilier local nécessite une pratique régulière.

Le domaine de l'immobilier en général et du logement en particulier fait l'objet d'une réglementation galopante qu'il est difficile d'appréhender dans sa globalité lorsque l'on s'intéresse ponctuellement à ce secteur d'activité.

Un mythe existe dans l'inconscient collectif : un particulier est honnête et un professionnel est un escroc en herbe.

Force est de constater que le particulier n'étant pas objectif sur son logement, il aura tendance à mettre en avant les avantages, taisant les inconvénients.

Un particulier n'a que son logement à vendre : s'il râte la vente il ne peut pas proposer un autre logement à la personne qui visite.

De sorte qu'un particulier n'a le droit qu'à un seul coup : "one shot" en anglais.

Faire visiter soi-même son propre bien, c'est s'exposer à la critique du visiteur.

Quant à la détermination du prix, les informations disponibles sur le net et dans la presse spécialisée ont entre trois et six mois de décalage par rapport au moment de la transaction. En effet, les notaires publient avec trois mois de retard les prix d'un trimestre donné, lesquels prix reflètent ceux pratiqués trois mois plus tôt (la durée moyenne entre date de signature de l'avant contrat et date de vente chez le notaire).

Dans un marché à tendance "baissière", il est assez difficile de "prédire" l'avenir en regardant dans son rétroviseur.

Seul un professionnel sur le terrain chaque jour peut connaître en temps réel la valeur d'un bien donné en un secteur donné.

Quant un particulier se met d'accord avec un autre particulier, il faut "acter" cet accord : la signature d'un avant-contrat est nécessaire.

Là également, les kits proposés par les officines de particulier à particulier supposent une connaissance préalable de la pratique juridique.

Quand on sait que l'avant-contrat se doit d'être complet, l'acte authentique pardevant notaire n'étant que la reprise des termes de cet avant-contrat, l'amateurisme n'a pas sa place.

Il est important de mesurer les enjeux d'une transaction immobilière.

Contrairement à ce que veulent faire croire certains, vendre un bien immobilier n'est ni simple, ni facile.

Le consommateur (l'acheteur) est "bardé" de tout un ensemble de mesures protectionnistes et les conditions suspensives diverses et variées sont là pour éviter tout dérapage.

Un point important et non des moindres : un particulier n'étant pas un professionnel de l'immobilier il ne peut se prévaloir d'aucune garantie vis-à-vis du candidat acquéreur.

L'agent immobilier exerce une profession réglementée par un texte du 2 janvier 1970 et un décret d'application du 20 juillet 1972 : il s'agit de la loi Hoguet du nom de son rapporteur.

L'idée qui a prévalu était qu'un professionnel devait être couvert par une police d'assurance responsabilité civile professionnelle (RCP) d'une part et que les fonds qu'il détenait dans le cadre de ses activités d'intermédiaire soient garantis financièrement.

Aussi, tout agent immobilier détient une carte professionnelle délivrée par l'état qui mentionne les coordonnées de la RCP et indique le montant maximum des fonds pouvant être détenus par le titulaire de la carte.

Le consommateur est donc garanti par la loi que le professionnel est couvert par une RCP et que les fonds qu'il verse sont garantis financièrement.

Les fonds versés par le candidat acquéreur correspondent en général à 10% du prix d'achat du bien.

Cette somme est restituée au candidat acquéreur si la vente ne se réalise pas ou versée au notaire ; exceptionnellement, elle peut servir à dédommager le vendeur en cas de faute de la part du candidat acquéreur.

Quant à la commission, le montant est négocié librement entre le vendeur et l'agence et rémunère un service à ce ci près qu'aucune somme n'est dûe si la vente n'est pas réalisée par l'agence. Situation pour le moins étonnante car quelles que soient les diligences de l'agent immobilier (pubicités, visites, reporting, ...) il n'a droit à rien s'il ne vend pas lui-même le bien, sauf mandat exclusif.

Pour ce qui est du choix de l'agence : fiez-vous à votre intuition.

La notorité est une chose, votre interlocuteur en est une chose.

De sorte qu'une agence notoirement connue localement qui n'utilise que des négociateurs juniors vous procurera un service moindre qu'une agence moins connue mais employant des négociateurs expérimentés.

Faites vos jeux et bonne vente.