Cabinet Douglas TABET  Expertise en évaluation immobilière

C'est une question qui revient souvent dans la bouche de mes clients : comment faites vous pour connaître la valeur d'un bien à Lille ou à Marseille, à Brest ou à Strasbourg en résidant en région parisienne?

La réponse est très simple.
Mon métier s'acquiert petit à petit "sur le terrain".
J'ai appris à me faire une idée de la valeur d'un bien immobilier en allant chercher des informations localement et en utilisant diverses méthodes d'analyse.
Cependant, l'analyse "froide" des données ne saurait remplacer le ressenti de l'expert qui, au travers de son experience, peut affiner l'évaluation pour s'approcher au plus près du juste prix.
De plus en plus de sites déterminent en quelques clics la valeur d'un bien immobilier après avoir répondu à quelques questions.
Si cela permet de se donner une idée de la valeur, rien ne peut remplacer l'analyse faite par un professionnel.
Le plus difficile est de pouvoir intégrer l'ensemble des données propres à un bien immobilier pour approcher le juste prix à un moment donné compte-tenu d'une situation donnée.
Parce que nous sommes en France, le fait de faire rémunérer un avis n'est pas dans les habitudes.
Le système D et le recoupement d'informations plus ou moins pertinentes laissent penser au "profane" qu'il peut, lui aussi, devenir expert en quelques clics.
Génération spontanée d'experts en tout genre, Google ne peut remplacer l'intervention humaine au cas par cas.
De plus, les conseils personnalisés prodigués par l'expert permettent une meilleure compréhension du positionnement d'un bien immobilier sur son marché, à un moment donné.
L'expert dispose d'un savoir-faire qui lui permet de pouvoir s'adapter à chaque cas particulier quelque soit sa situation sur le territoire national.
Ainsi, à titre d'exemple, j'ai expertisé au cours des 20 dernières années un camping en Bretagne, un centre de vacances dans l'Allier, des plateaux de bureaux à Clichy-la-Garenne (92), une usine en Bretagne, des terres agricoles dans le Morbihan, des maisons à Vannes, des immeubles à Larmor-Plage, un appartements Cannes, des locaux commerciaux en région parisienne...
Plus l'expert voyage professionnellement, plus il améliore son savoir-faire.
En vous faisant assister par un expert, vous évitez des décisions prises de façon inconsidérée ou sans le recul nécessaire.

Bonne année 2010?

Oui, à n'en pas douter, pour les candidats acquéreurs : rien ne peut justifier une embellie des prix de l'immobilier en France en 2010.
Le cycle de baisse des prix amorcé en 2008 va continuer en 2010. L'occasion d'évaluer votre patrimoine immobilier.
Que vous soyez soumis à l'ISF ou que vous souhaitiez mettre en vente un bien immobilier, il vous sera utile de déterminer le juste prix au moment où vous mettrez en vente ou lors de l'établissement de votre déclaration d'ISF.

Qu'est-ce qui fait qu'une expertise de la valeur vénale foncière diffère de la simple estimation offerte par une agence immobilière?

L'expert détermine la valeur à l'instant "t" sans tenir compte du contexte commercial (obtenir un mandat de vente) qui existe lors de la mise en vente d'un bien immobilier.

Contrairement à la méthode classique de commercialisation d'un bien immobilier, l'expert n'a pas la possibilité de modifier la valeur vénale d'un bien immobilier qu'il détermine en fonction des réactions de candidats acquéreurs.

L'expertise en évaluation immobilière tient compte de tous les éléments nécessaires pour déterminer la valeur vénale d'un bien immobilier.

Couvert par une police d'assurance en responsabilité civile professionnelle, l'expert en évaluation immobilière de la FNAIM est assuré dans l'exercice de ses missions.

En cas de demande de crédit hypothécaire avec garantie déplacée, argumentez votre dossier de demande de financement avec une expertise immobilière.
 

Avoir recours à un expert en évaluation immobilière permet de connaître la valeur d'un bien immobilier.
Pour ce faire, l'expert utilise plusieurs méthodes.
Chaque méthode permet de déterminer une valeur.
Une fois ce travail effectué, l'expert se retrouve face à plusieurs valeurs pour un même bien.
Que faire ?
Certains peuvent penser que la valeur moyenne est la bonne.
D'autres qu'il convient d'éliminer les valeurs extrêmes et de faire la moyenne des valeurs médianes.
La bonne réponse est : c'est l'expert qui va opter pour une valeur en fonction de son expérience, de sa connaissance du bien analysé et du contexte environnant.
S'il s'agissait "simplement" d'un calcul mathématique, il suffirait de saisir sur un logiciel d'expertise immobilière les données propres du bien à analyser pour connaître sa valeur.
Etendue à tous les biens, la valeur serait déterminée par un logiciel de façon froide : on rajouterait un poil d'inflation, un zeste de données macro économiques et la valeur serait trouvée : prête à l'emploi.
Heureusement (pour moi?...), évaluer un bien nécessite bien sûr de le visiter et de ressentir  ce qui se dégage du bien immobilier.
Et cette impression sera à prendre en compte comme une des composantes de la détermination de la valeur du bien.
C'est parce que cette activité relève, de mon point de vue, de l'artisanat que je l'ai choisie et que je l'exerce depuis 20 ans.

Dans la culture française, le service n'est pas valorisé et par conséquence n'a pas de prix.
Derrière ce constat, bien des problèmes.
En effet, penser que ne rien payer pour avoir la valeur d'un bien immobilier est une bonne idée équivaut à refuser de payer la consultation du médecin quand on va voir son généraliste.
Et pourtant, on voit fleurir partout estimation gratuite, évaluation gratuite voire même expertise gratuite...
Et cela ne choque personne (sauf moi bien sûr... et pour cause).
Revenons à ce subtil distinguo entre expertise et estimation.
Quand on veut vendre un bien immobilier, se pose la question de son prix de vente.
Bien sûr le voisin a vendu à tel prix le même appartement que le vôtre, mais le vôtre est tellement mieux (normal, c'est le vôtre).
Dès lors, votre appartement vaut davantage que celui de votre voisin...
Le professionnel qui vient voir votre logement dispose de deux stratégies : soit dire ce que vous voulez entendre soit vous donner son avis professionnel.

1°) dire ce que vous voulez entendre
Le plus simple consiste à demander au vendeur combien il veut vendre son logement et, pour une agence immobilière peu scrupuleuse, de rajouter sa commission.
Vous connaissez sans doute ce type de pratique : le salarié de l'agence est en général jeune, voire très jeune, peu ou pas formé et inexpérimenté.
Vous faites ainsi confiance à une personne qui n'en sait pas forcément plus que vous dans le domaine immobilier mais qui vous raconte ce que vous espérez entendre. Cette technique se solde par de longs mois d'attente,  "sans rien" ou avec des visites de clients non intéressés mais qui vous donnent l'illusion que votre logement plaît...

2°) obtenir un avis professionnel
Cette approche nécessite que vous donniez des informations concernant tant l'immeuble que l'appartement, que vous puissiez justifier des charges de copropriété, des travaux déjà réalisés, de ceux en cours et ceux à prévoir dans les cinq années à venir.
Une fois la découverte du bien réalisée, en tenant compte des spécificités de votre bien immobilier et en confrontant votre logement à ceux déjà vus et vendus par le professionnel, vous pouvez obtenir une valorisation tenant compte également de l'époque de l'année où vous mettez en vente.

En effet, l'activité des transactions immobilières est concentrée entre avril et juillet avec une petite reprise de fin août à la mi-octobre.
En dehors de ces périodes, l'activité est moindre du fait d'un nombre moins important de candidats acquéreurs.

L'expertise de la valeur vénale d'un bien immobilier consiste après visite des lieux a établir un rapport contenant toutes les informations nécessaires concernant le bien analysé et à fournir plusieurs méthodes d'évaluation permettant de cerner au plus près la valeur du bien.
Une fois ce travail effectué, l'expert en évaluation immobilière se prononce sur une valeur justifiée par des données objectives mais aussi prenant en compte des élements de marché et donc de macro économie.

Ce travail d'expertise fait l'objet d'une rémunération sous forme d'honoraires, convenus avant exécution de la mission, du fait que l'expert ne perçoit pas de commission dans la mesure où le bien n'est pas nécessairement mis en vente : c'est le cas des donations, des successions, des partages par exemple.